Surroga Mutuo come funziona

Hai pensato a rinegoziare il mutuo e non sai come fare? Vuoi scoprire quali differenze ci sono tra la surroga del mutuo e la rinegoziazione? Allora questo é l’articolo che fa per te. Dopo la lettura del seguente articolo, sarai in grado di capire se conviene cambiare banca con una surroga mutuo o una sostituzione o ridurre totalmente o parzialmente il capitale residuo grazie all’estinzione anticipata

La surroga mutuo o portabilità del mutuo é una procedura che é stata introdotta in Italia con la legge nr. 40/2007, nota anche come Legge Bersani, grazie alla quale è diventato possibile effettuare un trasferimento a costo zero del proprio mutuo da una banca ad un’altra che, eventualmente, possa offrire delle condizioni migliori.

La surrogazione del mutuo permette infatti di modificare i parametri del mutuo senza cambiare il debito residuo, e senza aggiungere costi aggiuntivi per il cliente: in questo modo la sostituzione del vecchio mutuo con un nuovo mutuo più vantaggioso diventa più facile e conveniente. Sono agevolate così le famiglie che possono ridurre i costi legati al pagamento delle rate (in particolare, il costo degli interessi sul mutuo, non l’ammontare del mutuo in sé).

Mutuo cartolarizzato o in accollo: si può cambiare

Soprattutto negli ultimi anni, molte banche hanno ceduto i loro crediti come ad esempio i mutui, ad altri operatori, in modo da aumentare la loro liquidità di bilancio. Quindi, il tuo mutuo potrebbe essere “cartolarizzato“, ovvero ceduto dalla tua banca a un altro operatore presente sul mercato. Anche in questi casi, puoi rinegoziarlo o sostituirlo o procedere con la surroga del mutuo e il tuo rapporto resta con la banca con cui lo hai stipulato e a cui continui comunque a pagare le rate.

Allo stesso modo, si può modificare con una surroga, una sostituzione oppure una rinegoziazione il mutuo in accollo: l’accollo è una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della sua banca, a pagare le rate successive (rate che comprendono il rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza stessa del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore primario. Di solito, è comune l’accollo del mutuo del costruttore quando si acquista una casa in costruzione.

Lo staff di Ufficio Tutela Debiti ti ricorda che esistono delle soluzioni migliori e più convenienti alla surroga del mutuo. Vuoi scoprire quali? Compila il modulo nella pagina di destinazione e prenota un appuntamento gratuito.

Infine, ricorda che oltre all’importo per estinguere il mutuo presso la vecchia banca, con la sostituzione del mutuo è possibile ottenere anche una somma aggiuntiva, da utilizzare come preferisci. In tal caso la sostituzione avviene mediante una procedura differente dalla surroga, ma comunque con costi molto ridotti.

Differenza tra Surroga, Rinegoziazione, Sostituzione e Estinzione Anticipata del Mutuo

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Surroga Mutuo

Una grande opportunità di risparmio che hai è quella di trasferire il tuo mutuo a un altro operatore utilizzando la procedura chiamata surroga del nuovo operatore nell’ipoteca già iscritta per il primo mutuo.

Il nuovo mutuo costituito, deve essere trasferito a costo zero, questo perché si tratta di un trasferimento e non di una vera estinzione del mutuo, per cui non possono essere richieste penali di estinzione anticipata da parte dell’intermediario con cui si era stipulato inizialmente il mutuo. Inoltre, non possono assolutamente essere imposte al cliente dal nuovo intermediario, spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria o anche per gli accertamenti catastali. Questo significa che, se decidi di trasferire il mutuo, dovrai farlo a costo zero.

Non possono chiederti spese di perizia ( poiché l’immobile è lo stesso), spese di istruttoria o altre spese legate agli accertamenti catastali. Il passaggio dal notaio, solo se chiesto dall’intermediario, deve essere a sue spese.

Non si pagano nuove imposte sul finanziamento e rimane valida la detrazione fiscale sugli interessi passivi. L’unico costo è la tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, che ha un costo di 35 euro.

Secondo la legge la surroga mutuo (con l’atto notarile incluso) deve avvenire entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta eseguita dal cliente (la data del modulo con cui si autorizza la nuova banca a chiedere residuo alla vecchia). Se ci sono ritardi, come cliente hai diritto ad avere un indennizzo da chiedere alla banca originaria, che corrisponde all’1% del residuo del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.

Rinegoziazione del Mutuo

Ci sono vari modi per ridurre la rata del tuo mutuo negoziando le condizioni con la tua banca. Il primo è quello di allungare la durata del mutuo: un tempo più lungo di quello originariamente concordato, ti offre la possibilità di avere delle rate più basse. L’allungamento della durata va concordata con la banca originaria chiedendo una rinegoziazione del mutuo che avviene con una semplice scrittura privata.

Per rinegoziazione si intende la modifica delle condizioni contrattuali del mutuo con la banca che lo ha erogato e con cui si è stipulato il contratto di finanziamento. Rinegoziare il mutuo non è un obbligo per l’operatore bancario, rientra nella sua politica aziendale decidere se accettarla o meno. È, invece, un obbligo dell’istituto di credito, se accetta la rinegoziazione, attuarla con una semplice scrittura privata senza dover passare nuovamente dal notaio.

L’art.120 quater comma 5 del testo unico bancario, che prevede la rinegoziazione, dice che:

  • la rinegoziazione del mutuo deve avvenire senza spese, per cui la tua banca non può applicare nessuna commissione all’operazione (invece in passato alcune banche avevano spese di questo genere);
  • la banca deve rinegoziare il mutuo con una semplice scrittura privata, quindi non è necessario un nuovo atto di mutuo.

Sostituzione Mutuo

Sostituire un mutuo significa essenzialmente estinguere quello che si ha, chiedendone un altro a un operatore diverso. Con la sostituzione è possibile chiedere alla banca anche più del capitale residuo del finanziamento iniziale. In questo modo se ci fossero condizioni di mercato favorevoli (riduzione dei tassi) si riesce ad avere un finanziamento con un capitale più elevato mantenendo la stessa rata periodica.

L’Agenzia delle entrate ha chiarito che in caso di sostituzione del mutuo, se il nuovo mutuo dovesse avere un valore superiore al residuo più le spese, i benefici fiscali di detrazione degli interessi rimangono invariati, ma solo sulla parte del nuovo finanziamento pari al capitale residuo più le spese legate alla sostituzione.

Estinzione Anticipata del Mutuo

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Se hai stipulato il mutuo dopo il 2 febbraio 2007, puoi ridurre in tutto o in parte il capitale residuo del tuo mutuo senza pagare alcuna commissione di estinzione anticipata

Tutti i contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi non hanno penali o costi per l’estinzione anticipata. Invece, per i mutui stipulati prima di questa data, ci sono delle penali da pagare a seconda del tipo di mutuo e del momento in cui si fa l’estinzione anticipata.

La penale può essere richiesta dalla banca solo in caso di estinzione totale o parziale del mutuo o per la sua sostituzione e non per la surrogazione che invece comporta il trasferimento del mutuo e non la sua estinzione. Questa legge si applica a tutti i contratti di mutuo non solo quelli per l’acquisto dell’abitazione principale, ma per tutti inclusi quelli per la ristrutturazione di una casa (per questi ultimi dal 3 aprile 2007 in avanti).

Ricordiamo che il mutuo si può estinguere anche parzialmente per ridurre la rata periodica. E’ meglio se si é nella prima metà del piano di ammortamento del finanziamento, in quanto la quota di interessi è più consistente.

Lo staff di Ufficio Tutela Debiti ti ricorda che esistono delle soluzioni migliori e più convenienti alla surroga del mutuo. Vuoi scoprire quali? Compila il modulo nella pagina di destinazione e prenota un appuntamento gratuito.

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